როგორ ვიყიდოთ ბინა საქართველოში საზღვარგარეთიდან
ბინის ყიდვა საქართველოში მთლიანად საზღვარგარეთიდან შეიძლება: განცხადებები და დოკუმენტები ჩვენგან, ხელმოწერა ნოტარიუსთან თქვენს ქვეყანაში, გადარიცხვა თქვენი ბანკიდან, საკუთრების რეგისტრაცია საქართველოს საჯარო რეესტრში. ქვემოთ ექვსი ნაბიჯია იმ თანმიმდევრობით, რა თანმიმდევრობითაც ხდება — და ის, რაც გზაში უნდა იცოდეთ.
1. განცხადების არჩევა და შეკითხვა ჩვენთან
საკმარისია ამ საიტიდან განცხადების ნომერი ან ორი წინადადება: ქალაქი, ბიუჯეტი, ოთახების რაოდენობა და რისთვის გჭირდებათ ბინა — საცხოვრებლად, გასაქირავებლად თუ ორივესთვის. სამუშაო დღეებში ვპასუხობთ იმავე დღეს: არის თუ არა ბინა ხელმისაწვდომი და ზუსტად სად მდებარეობს.
2. დათვალიერება და დოკუმენტების შემოწმება
ბინას თქვენ მაგივრად ვათვალიერებთ — პირდაპირ ეთერში ვიდეოთიც, თქვენი კითხვებით. ნებისმიერ გადახდამდე ვიღებთ ამონაწერს საჯარო რეესტრიდან (NAPR): ვინ არის მესაკუთრე, აქვს თუ არა ქონებას იპოთეკა ან სხვა უფლებრივი შეზღუდვა, ხოლო ახალ მშენებლობაზე — ვის ეკუთვნის მიწა და არის თუ არა მშენებლობის ნებართვა. ეს ოფიციალური დოკუმენტია და არა გამყიდველის სიტყვა. შედეგს წერილობით იღებთ.
3. მინდობილობა — საქართველოში ჩამოსვლის გარეშე
ხელშეკრულებას თქვენი სახელით რწმუნებული პირი აწერს ხელს. მინდობილობას ადგენთ ნოტარიუსთან თქვენს ქვეყანაში; საქართველოს ფარგლებს გარეთ ხელმოწერილ დოკუმენტს სჭირდება აპოსტილი ან დამოწმება საქართველოს საკონსულოში. ჩამოსვლა ყიდვისთვის საჭირო არ არის — თუ მაინც გსურთ ბინის პირადად ნახვა, დათვალიერებას ადგილზე ვნიშნავთ.
4. ხელშეკრულება და გადარიცხვა
ნასყიდობის ხელშეკრულება ქართულად დგება; მთავარ პუნქტებს თქვენთან ხელმოწერამდე განვიხილავთ. დეველოპერისგან ყიდვისას სამ პუნქტს ვუყურებთ, რომლებიც თქვენს ფულს ეხება:
- გადახდის გრაფიკი მშენებლობის გრაფიკთან შედარებით — საქართველოში სამშენებლო ხელშეკრულებებზე სავალდებულო ესქროუ-ანგარიში კანონით დადგენილი არ არის: დეველოპერი მყიდველების თანხით აშენებს;
- წინასწარი ხელშეკრულების რეგისტრაცია საჯარო რეესტრში — ის ბინაზე მოთხოვნის უპირატესობას იძლევა და არა გადახდილი თანხის დაბრუნებას;
- უფლების დათმობა და ხელშეკრულებიდან გასვლა — შეიძლება თუ არა, და რომელი გადახდის შემდეგ, ხელშეკრულებით მიღებული უფლებების გაყიდვა ჩაბარებამდე, რა ჯარიმაა გასვლისას და ბრუნდება თუ არა დაჯავშნის საფასური. სადეველოპერო ხელშეკრულებები დათმობას, როგორც წესი, გამორიცხავს ან დეველოპერის თანხმობაზე ხდის დამოკიდებულს.
ბინის თანხა მხოლოდ გამყიდველის ანგარიშზე მიდის — დეველოპერის ან მესაკუთრის — არასდროს ჩვენთან. გადარიცხვა უცხოური ბანკიდან შესაძლებელია; საქართველოს ბანკმა შეიძლება მოითხოვოს თანხის წარმომავლობის დამადასტურებელი დოკუმენტი, ამიტომ ამაზე პირველ გადახდამდე ვსაუბრობთ და არა შემდეგ.
5. საკუთრების რეგისტრაცია საჯარო რეესტრში
საქართველოში საკუთრება საჯარო რეესტრში (NAPR) რეგისტრაციის მომენტიდან წარმოიშობა და არა ნოტარიუსთან — საკუთრების გადასაცემად სანოტარო აქტი საჭირო არ არის. განაცხადს რწმუნებული პირი წარადგენს. რეგისტრაციის შემდეგ იღებთ ამონაწერს რეესტრიდან თქვენს სახელზე — ეს არის თქვენი საკუთრების დამადასტურებელი დოკუმენტი.
6. გადასახადები და ხარჯები ყიდვის შემდეგ
- ყიდვის გადასახადი: საქართველოში უძრავი ქონების ყიდვის გადასახადი არ არსებობს.
- ქონების გადასახადი: წლიური, ოჯახის შემოსავალზე დამოკიდებული.
- გაქირავება: ფიზიკური პირი, რომელიც საქართველოს საგადასახადო ორგანოში გამქირავებლების რეესტრში დარეგისტრირდება, ქირით მიღებული შემოსავლის 5 %-ს იხდის.
- გაყიდვა: ფლობის 2 წლამდე გაყიდვისას მიღებული მოგება 5 %-ით იბეგრება; 2 წლის შემდეგ — თავისუფლდება.
- ბინადრობა: აკრედიტებული შემფასებლის შეფასებით 100 000 აშშ დოლარზე ძვირი ქონება ერთწლიანი, განახლებადი ბინადრობის ნებართვის მოთხოვნის საფუძველია; 300 000 აშშ დოლარზე ზემოთ — 5-წლიანი საინვესტიციო ბინადრობის ნებართვისა.
უცხოელი საქართველოში ბინას, სახლსა და კომერციულ ფართს შეზღუდვის გარეშე ყიდულობს; შეზღუდვები სასოფლო-სამეურნეო მიწას ეხება — სახლს ნაკვეთით ამ კუთხით ცალკე ვამოწმებთ, დაჯავშნამდე.
რომელ ეტაპზე ხართ — ჯერ ირჩევთ, თუ უკვე კონკრეტული ბინა გაქვთ? მოგვწერეთ: კონტაქტი.
წყაროები: საქართველოს სამოქალაქო კოდექსი (საშუამავლო მომსახურება — მუხ. 744–754, უფლების დათმობა — მუხ. 199–200), საქართველოს საგადასახადო კოდექსი, საჯარო რეესტრის (NAPR) ინფორმაცია — კანონმდებლობის მდგომარეობა 2026 წლის სექტემბრის მიხედვით. ტექსტი პროცედურას აღწერს და თქვენს საქმეში იურიდიულ ან საგადასახადო კონსულტაციას არ ცვლის.