Jak kupić mieszkanie w Gruzji na odległość
Zakup mieszkania w Gruzji da się przeprowadzić w całości z Polski: oferty i dokumenty po polsku od nas, podpis u notariusza w Polsce, przelew z polskiego banku, wpis własności w gruzińskim Rejestrze Publicznym. Poniżej sześć kroków w tej kolejności, w jakiej następują — i to, co po drodze trzeba wiedzieć.
1. Wybór oferty i pytanie do nas
Wystarczy numer oferty z tej strony albo dwa zdania: miasto, budżet, liczba pokoi i do czego lokal ma służyć — do mieszkania, na wynajem albo jedno i drugie. Odpowiadamy po polsku, w dni robocze tego samego dnia: czy lokal jest dostępny i gdzie dokładnie stoi.
2. Oglądanie i sprawdzenie dokumentów
Lokal oglądamy za Państwa — także na wideo, na żywo, z pytaniami po drodze. Przed jakąkolwiek wpłatą pobieramy wypis z Rejestru Publicznego (NAPR): kto jest właścicielem, czy nieruchomość ma hipoteki lub inne obciążenia, a przy nowej inwestycji — do kogo należy grunt i czy jest pozwolenie na budowę. To dokument urzędowy, nie deklaracja sprzedającego. Wynik dostają Państwo na piśmie, po polsku.
3. Pełnomocnictwo — bez przylotu do Gruzji
Umowę w Państwa imieniu podpisuje pełnomocnik. Pełnomocnictwo sporządzają Państwo u notariusza w Polsce; dokument podpisany poza Gruzją wymaga apostille albo poświadczenia w konsulacie Gruzji. Przylot nie jest do zakupu potrzebny — jeśli jednak chcą Państwo zobaczyć lokal osobiście, umawiamy oglądanie na miejscu.
4. Umowa i przelew
Umowa sprzedaży jest sporządzana po gruzińsku; najważniejsze punkty omawiamy z Państwem po polsku przed podpisem. Przy zakupie od dewelopera patrzymy na trzy zapisy, które decydują o Państwa pieniądzach:
- harmonogram wpłat wobec harmonogramu budowy — w Gruzji nie ma rachunku powierniczego znanego z polskiej ustawy deweloperskiej: deweloper buduje z wpłat kupujących;
- rejestracja umowy przedwstępnej w Rejestrze Publicznym — daje pierwszeństwo roszczenia do lokalu, nie zwrot wpłaconych pieniędzy;
- cesja i odstąpienie — czy i od jakiej wpłaty wolno odsprzedać prawa z umowy przed odbiorem, jaka jest kara za odstąpienie i czy opłata rezerwacyjna wraca. Umowy deweloperskie zwykle wyłączają cesję albo uzależniają ją od zgody dewelopera.
Pieniądze za lokal idą wyłącznie na rachunek sprzedającego — dewelopera albo właściciela — nigdy do nas. Przelew z polskiego banku jest możliwy; bank w Gruzji może poprosić o dokument potwierdzający pochodzenie środków, dlatego mówimy o tym przed pierwszą wpłatą, nie po niej.
5. Wpis własności w Rejestrze Publicznym
W Gruzji własność powstaje z chwilą wpisu do Rejestru Publicznego (NAPR), nie u notariusza — akt notarialny nie jest do przeniesienia własności wymagany. Wniosek składa pełnomocnik. Po wpisie dostają Państwo wyciąg z rejestru na swoje nazwisko — to jest Państwa dowód własności.
6. Podatki i koszty po zakupie
- Podatek od nabycia: w Gruzji nie ma podatku od zakupu nieruchomości.
- Podatek od nieruchomości: roczny, zależny od dochodu gospodarstwa domowego.
- Najem: osoba fizyczna po rejestracji w rejestrze wynajmujących gruzińskiej administracji skarbowej płaci 5 % od przychodu z najmu.
- Sprzedaż: zysk ze sprzedaży przed upływem 2 lat posiadania jest opodatkowany stawką 5 %; po 2 latach — zwolniony.
- Pobyt: nieruchomość o wartości powyżej 100 000 USD według wyceny akredytowanego rzeczoznawcy daje podstawę do wniosku o roczne, odnawialne zezwolenie na pobyt; powyżej 300 000 USD — o zezwolenie inwestycyjne na 5 lat. Obywatele Polski przebywają w Gruzji bez wizy do 365 dni.
Cudzoziemiec kupuje w Gruzji mieszkanie, dom i lokal użytkowy bez ograniczeń; ograniczenia dotyczą gruntów rolnych — dom z działką sprawdzamy pod tym kątem osobno, przed rezerwacją.
Na jakim etapie są Państwo — dopiero wybierają, czy mają już konkretny lokal? Proszę napisać: kontakt.
Podstawy: Kodeks cywilny Gruzji (pośrednictwo art. 744–754, cesja art. 199–200), Kodeks podatkowy Gruzji, informacje Rejestru Publicznego (NAPR) — stan przepisów odczytany we wrześniu 2026 r. Tekst opisuje procedurę i nie zastępuje porady prawnej ani podatkowej w Państwa sprawie.